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涨价、横盘、危险,十分钟看清楚楼市风险!

2019年07月21日 18:18来源:未知手机版

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撰文=徐三刀

最近,西安楼市上行动力不足,有些拖泥带水,局部区域出现了滞涨,甚至于微跌迹象。

其实,在2018年底,西安楼市已经出现了“横盘现象”,624狙击房价,731高层定调,市场从外围向主城区降温,加上房企推盘速度加快,官方推进预售审批,2018年第四季度供应量碾压需求,市场走向均衡,因此,我们称之为“稳中向好”。

从目前来看,市场房价已经出现了均衡化,虽然很像地理经济学上的“从聚集走向平衡”,但主城区价格过于均衡,反而违背了价值规律,有产业的区域和没有产业的区域,价格也能一样吗?

但我们无法否认一点,市场一直在分化,从未停止。一些区域出现出现滞销,例如撤县设区、代管区域,部分出现微跌,但主城区量价仍然十分坚挺,一直上涨。主城区与郊区市场割裂,将会越来越明显。

其一,高陵、泾渭、临潼、空港新区出现滞涨现象,从目前观察来看,价格从2018年冲到7500元/㎡左右,就出现了销售量不足,拓客困难的现象。

其二,高新、曲二、沣东、奥体等开发区普遍摇号,从去年到现在,在售加推项目,价格基本没涨,反倒是新公示房源价格拉升极快,突破天花板。

那为什么,在2019年前两个季度,市场感觉又不明显了?关键就在于前两个季度,主城区供应量十分紧张,不仅是土地供给十分紧俏,连新房也是如此。

于是,在市场稀缺供给的烟雾弹之下,从郊区到主城区降温的事实,被市场的“一刀切”调节遮盖住了。

因为缺乏市场数据,只能用实证的办法来验证这一判断,举两个案例:

其一,高陵泾渭-恒大雅苑,2018年7月报价在8200元/㎡,2019年7月报价在7900-8500元/㎡,相差不过100元/㎡,基本没涨。

其二,临潼新区-金骊福郡,2018年7月报价在7600元/㎡,2019年7月报价在7800元/㎡左右,相差不过200元/㎡,基本没涨。

为什么这些区域会出现滞涨?表面在供给大增,深层在金融收紧。从表面上看来,西安在2018年第四季度住宅供给量大增,销售量持平,解筹率下降,新增购房者变少了!

深层分析,则是政策收紧,新增购买力下降。2018年10月15日,央行下调商业银行存款准备金率1个百分点,既收紧钱袋子,又喊话棚改,收紧棚改货币化安置规模,给三四线城市吹冷风。随即,2019年棚改任务直接腰斩,导致新增购买力不足。

但另外一面是,主城区土地供给量不足,在2018年第三季度,主城区土地供应计划完成率13%,全市范围内供地完成率不足20%,明显低于往年 60%以上的完成率,在政府债务压力的负担下,第四季度虽然加大供地力度,但清一色国企摘地。

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